Mietverträge und Kautionsformen für Wohngemeinschaften

Das Kniffelige mit dem WG-Mietvertrag

Nach der landläufigen Vorstellung besteht eine Wohngemeinschaft aus mindestens drei nicht miteinander verwandten Bewohnern, die sich in einer Art Interessengemeinschaft ein Mietobjekt teilen. Doch wie sieht es mit den Rechten und Pflichten der Bewohner aus. Was kann der Mietvertrag regeln, und was nicht. Wer stellt zum Beispiel die Mietkaution beim Vermieter und wie? Und wer haftet für eventuelle Schäden?

Ein Menge Fragen, zu denen das allgemeine Mietrecht keine speziell auf Wohngemeinschaften zugeschnittenen Antworten kennt. Diese finden sich aber in Urteilen, die Gerichte bei früheren Mietrechtsauseinandersetzungen gefällt haben. Ergebnis solcher Festlegungen sind drei mögliche Varianten, wie Mietverträge für Wohngemeinschaften gestaltet werden können.

Vertragsvariante 1: Alle WG-Bewohner sind gleichberechtigte Mieter

Wenn alle Mitbewohner im Mietvertrag namentlich aufgeführt werden, müssen auch alle dieses Dokument bei Abschluss des Vertrags unterschreiben. Dies verschafft automatisch allen die gleichen Rechte, aber auch die gleichen Pflichten gegenüber dem Vermieter. Gleichzeitig müssen alle Bewohner der Wohngemeinschaft füreinander einstehen. Kann zum Beispiel einer seinen Anteil der Miete oder der Nebenkosten nicht zahlen, kann sich der Vermieter dieses Geld von den anderen Vertragspartnern holen.

Der Nachteil dieser Variante ist, dass ein einzelner Mitbewohner nicht einfach kündigen und ausziehen kann. In diesem Fall müssen alle gemeinsam den Vertrag kündigen und die verbleibenden Mitbewohner anschließend einen neuen Vertrag mit dem Vermieter abschließen. Dabei hat dann der Vermieter natürlich Mitsprache bei der Auswahl der neuen Kandidaten für die WG. Das heißt, jeder, der aus einer solchen WG aus -, oder in sie einziehen will, benötigt neben dem Einverständnis aller anderen Mitbewohner auch das des Vermieters.

Hier ließe sich aber durch entsprechende Vertragsformulierungen vorbeugen. Wenn nämlich im Mietvertrag nicht nur die Namen der Mieter auftauchen, sondern vermerkt wird, dass an eine Wohngemeinschaft vermietet wurde und diese berechtigt ist, Mieter auszutauschen, kann das Problem vertraglich umgangen werden. Allerdings setzt dies das Einverständnis des Vermieters voraus, der damit viel von seinem Einfluss darauf abgeben muss, wer in seinem Mietobjekt wohnt.

Achtung bei der Mietkaution!

In Fragen der Mietkaution ist diese Vertragsvariante eher heikel. Ist nämlich eine Bargeldzahlung hinterlegt worden, die sich aus den unterschiedlichen Anteilen der einzelnen WG-Bewohnern zusammensetzt, muss der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses jeden einzelnen dieser Bewohner anschreiben und ihn bitten, mit den anderen zu klären, wer wie viel von dem Geld zurück bekommt. Können sich die Bewohner nicht auf eine gemeinsame Linie einigen, muss der Vermieter die gesamte Mietkaution erst einmal bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts deponieren, bis Weiteres geklärt werden konnte.

Anders sieht es mit einer Mietkautionsbürgschaft aus. Auf der vom Bürgen ausgestellten Urkunde können maximal zwei der Personen stehen, die den Vertrag mit dem Vermieter eingegangen sind, und zwar sortiert nach Hauptmieter und Zweitmieter.

Wenn also ein oder zwei WG-Bewohner eine solche Bürgschaft als Hauptmieter beantragen, werden auch sie bei Beendigung des Mietverhältnisses die Urkunde wieder zurückerhalten. Die Bezahlung der Beiträge für die Nutzung einer solchen Bürgschaft erfolgt von einem Konto, das entweder vom Haupt- oder vom Zweitmieter stammt. Dementsprechend muss sich dieser Mieter die jeweiligen Beitragsanteile von seinen WG-Mitbewohnern selbst zurückholen.

Vertragsvariante 2: Untermietverträge von einzelnen Bewohnern

Eine solche Struktur von Hauptmieter und weiteren Mitmietern, wie sie von vielen Mietkautionsbürgschaften vorgesehen ist, nutzt auch die zweite Variante eines WG-Mietvertrags. Hier schließt ein Bewohner einen ganz normalen Mietvertrag mit seinem Vermieter ab. Anschließend wird er dann selbst gegenüber allen anderen Bewohnern zum Vermieter.

Das macht die Sache übersichtlich, vor allem für den eigentlichen Vermieter. Dieser muss zwar Weitervermietungen grundsätzlich genehmigen und über jedes einzelne dieser Untermietverhältnisse informiert werden, hat dann aber keine Mitsprache mehr bei der Auswahl der Kandidaten.

Dafür hat der Vermieter es aber auch nur mit einem Ansprechpartner zu tun, wenn es um Probleme und Forderungen geht. Oder um die Kündigung: Wenn er – aus welchen Gründen auch immer –  den Mietvertrag mit seinem Mieter kündigt, oder dieser selbst den Vertrag kündigt, dann werden automatisch alle anderen Untermietverträge auch beendet.

Alle WG-Bewohner müssen sich dann eine neue Bleibe suchen, zumindest theoretisch. Denn der Vermieter kann selbstverständlich im Falle der Kündigung des Hauptmietvertrags einen anderen, ehemaligen Untermieter als Hauptmieter akzeptieren und mit ihm einen neuen Vertrag abschließen. Dieser Vertrag kann dann wiederum die Untermietverhältnisse für alle weiteren WGler zulassen.

In der Regel wird dies von Vermietern bei WGs auch so gehandhabt. Allerdings gibt es hierauf keinen rechtlichen Anspruch durch die WG-Bewohner. Wenn der Vermieter also seine Meinung gegenüber der bestehenden WG geändert hat, haben die Bewohner im Fall des Auszugs des Hauptmieters das vertragliche Nachsehen.

In dieser WG-Variante hat also der Hauptmieter die Verantwortung und die gesamte Last des wirtschaftlichen Risikos. Er ist zuständig für die pünktliche Zahlung von Miete und Nebenkosten, er haftet für Schäden und die fälligen Schönheitsreparaturen und er verantwortet auch das Einhalten der Hausordnung durch alle anderen Mitbewohner. Und auch hier gilt:

Achtung bei der Mietkaution!

Auch bei der Mietkaution ist der Hauptmieter allein verantwortlich. Je nach Vereinbarung mit dem Vermieter muss er die Bargeldzahlung bei Mietbeginn leisten. Oder er beantragt eine Kautionsbürgschaft, deren Nutzung dann auch er bezahlen muss. Natürlich kann er sich die jeweiligen Anteile der Kosten hierfür von seinen Mitbewohnern zurückholen.

Dies ist aber seine private Sache, genauso, wie der Umgang mit dem Thema Mietkaution bei Ende des Mietverhältnisses: Hier ist es der Hauptmieter, der im Fall der Barkaution die Zahlung samt Verzinsung zurückerhält. Und im Fall der Bürgschaft, ist er es, der sich um die Kündigung des Bürgschaftsvertrags durch das Zurückholen der Urkunde vom Vermieter kümmern muss.

Vertragsvariante 3: Der Vermieter vermietet die Zimmer einer WG einzeln

Vermietet ein Hauseigentümer einzelne Zimmer unter vertraglich garantierter Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie etwa Bad und Küche, wird er faktisch zu demjenigen, der bestimmt, wer Mitglied in der WG werden kann. Damit hat er dann keinen dominierenden Hauptmieter, keine Untermietverhältnisse und keine Gesamtkautionsleistung. Allerdings kann dann auch jeder einzelne Mieter ohne Rücksicht auf die Mitbewohner jederzeit aus seinem Mietvertrag ausscheiden. Oder die Miete und die Nebenkosten schuldig bleiben, ohne dass der Vermieter diese bei den anderen WGlern einfordern kann. Auch die Frage nach Haftung für Schäden, Schönheitsreparaturen und Mietkaution muss einzeln vertraglich geregelt werden.

Dasselbe gilt auch für die Mietkaution, egal ob Barkaution oder Bürgschaft. Alles wird einzeln geregelt und verwaltet. Diese Variante bedeutet daher für Vermieter einen erheblichen Mehraufwand an Verwaltung. Das scheuen diese in der Regel, weshalb solche Verträge für WGs eher selten sind.

Fazit: genau hinsehen

Ganz gleich, welche Mietvertragsvariante man wählt, um das Wohnen in einer Gemeinschaft möglich zu machen, entscheidend ist, genau auf die Details des Vertrags zu achten, den man mit einem Hauseigentümer abschließt. Geht man nämlich nach den vielen Gerichtsurteilen aus, die aufgrund von Streitigkeiten zwischen Wohngemeinschaften und Vermietern ergangen sind, birgt das Ende des jeweiligen Mietvertrags den meisten Konfliktstoff. Hier geht es um Kündigungsfristen, Nebenkostenabrechnung, Schäden und die bei Auszug fälligen Schönheitsreparaturen – viele Themen, die die Aufmerksamkeit auf die Frage nach der jeweiligen Mietkaution lenken. Deshalb sollten sich WG-Bewohner gemeinsam mit dem Vermieter schon bei Mietbeginn über die Frage der Mietkaution gründlich Gedanken machen. Werden nämlich vom Vermieter aufgrund der Besonderheiten eines WG-Mietverhältnisses volle drei Monatsmieten Kaution verlangt, ist eine Mietkautionsbürgschaft ideal, um die hohen Anfangskosten für alle gering zu halten. Also eigentlich ganz genau so, wie bei allen anderen Mietverhältnissen auch.

Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 11. September 2015