Wohnung kündigen – Was ist zu beachten?

Neue Wohnung suchen, Transport organisieren und der letzten Mietkaution hinterherrennen – das Kündigen der alten Wohnung gehört bei einem Wohnungswechsel meist zu den stress- und streitfreiesten Punkten auf der to-do-Liste. Trotzdem sollte man auch hier ein paar wichtige Punkte beachten.

Wohnung kündigen - Das Kündigungsschreiben

Ganz wichtig: Die Kündigung einer Mietwohnung muss schriftlich erfolgen. Das Angeben eines Grunds ist dabei nicht nötig. Als Absender müssen in dem Schreiben alle im Mietvertrag eingetragenen Mieter und als Empfänger alle Vermieter aufgeführt werden. Auch die Unterschrift aller Mieter gehört dazu. Ein vollständiges und korrektes Kündigungsschreiben enthält außerdem die Adresse der betreffenden Wohnung.

Wohnung kündigen - Die Kündigungsfrist

Bei einer ordentlichen Kündigung beträgt die gesetzliche Frist drei Monate. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag des Monats erfolgen, damit sie zum übernächsten Monatsende gültig werden kann. Individuell festgelegte kürzere Fristen sind möglich. Im Mietvertrag festgeschriebene Fristen, die über 3 Monate hinausgehen, sind unwirksam.

Wer bzgl. des rechtzeitigen Eingangs seiner Kündigung ganz sicher sein will: Die Beweislast liegt aufseiten des Mieters. Ein Versand per Einschreiben ist im Ernstfall nicht ausreichend. Am besten ist es, sich den Zugang vom Vermieter oder der Hausverwaltung schriftlich auf einer Kopie des Schreibens bestätigen zu lassen. Alternativ kann die Kündigung auch in Begleitung eines Zeugen übergeben oder in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen werden. Der Zeuge muss den Inhalt des Kündigungsschreibens und den Zeitpunkt der Übergabe später bestätigen. Daher sollte er sich dazu Notizen auf einer Kopie der Kündigung machen.

Ausnahmen und Alternativen

Wenn durch eine  Vereinbarung im Mietvertrag die Kündigung für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen wurde, ist eine vorzeitige Kündigung nur durch eine einvernehmlich geschlossene Ausnahmeregelung möglich. Ein im Mietvertrag vereinbarter beidseitiger Kündigungsverzicht für eine Dauer von bis zu vier Jahren ist zulässig. Ein noch längerer Kündigungsverzicht ist nur dann rechtsgültig, wenn er zwischen Mieter und Vermieter individuell vereinbart wurde.

Früher raus oder doppelt Miete zahlen? Wenn sich der alte und der neue Mietvertrag zeitlich überschneiden, ist man oft gezwungen, doppelt Miete zu zahlen. Wer das vermeiden will, kann versuchen, mit dem Vermieter eine individuelle Lösung zu finden. Eine populäre Möglichkeit ist das zeitnahe Finden von Nachmietern. Eigentlich eine Win-Win-Situation: der Mieter wird die Wohnung früher los und der Vermieter muss sich nicht mit der Suche nach geeigneten Mietern oder eventuell sogar mit Leerstand belasten. Wichtig ist hier: der Vermieter ist nicht gezwungen, sich darauf einzulassen, sondern kommt damit dem Mieter entgegen.

In einigen Sonderfällen ist der Vermieter verpflichtet, sich auf die Nachmieter-Lösung einzulassen, um den Umzugsprozess zum Wohle des Mieters zu beschleunigen. Mögliche Gründe sind:

• Krankheit oder Alter: die Wohnung ist nicht mehr für den Mieter geeignet
• Umzug in eine andere Stadt oder ein anderes Land aus beruflichen Gründen
• Familienzuwachs: die Wohnung wird zu klein
• Heirat: Die Wohnung ist für zwei Personen zu klein
• Der Mieter kann die Wohnung nicht mehr halten aufgrund von Scheidung, Arbeitslosigkeit o.ä.

Wohnung kündigen - Die fristlose Kündigung

Für eine fristlose Kündigung ist eine Begründung nötig. Beispiele sind schwerwiegende Mängel in der Wohnung, aus denen eine Gefahr für die Gesundheit des Mieters entsteht. Wer vor Gericht zieht, sollte sich unbedingt rechtzeitig um ein medizinisches Gutachten kümmern. Das Recht zur Kündigung kann verfallen, wenn man es zu spät in Anspruch nimmt. Wurde beispielsweise über mehrere Jahre ein Schimmelbefall in der Wohnung geduldet, kann nicht von einen Tag auf den anderen fristlos gekündigt werden.

Wer aufgrund schwerwiegender Mängel seine Wohnung nicht mehr vertragsgemäß nutzen kann, hat ebenfalls ein Recht auf eine fristlose Kündigung. Beispiele für solche Mängel sind ein regelmäßiger oder längerfristiger Heizungsausfall im Winter, Lärm durch eine benachbarte Großbaustelle oder gravierende Ruhestörungen durch laute Nachbarn. Damit die Kündigung vor Gericht anerkannt wird, muss der Mieter dem Vermieter vorher eine angemessene Frist gesetzt haben, innerhalb derer der Vermieter die Mängel hätte beseitigen können.

Ein weiterer Grund für eine fristlose Kündigung sind schwerwiegende Vertragsverletzungen. Persönliche Beleidigungen, bewusster Betrug und weitere Gründe für ein nachhaltig gestörtes Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter gehören dazu.

Zum Fall „Voyeur-Spiegel“

Entsprechend stufte das Landgericht München folgenden Fall ein: drei Studenten entdeckten zufällig, dass der Spiegel in ihrem Badezimmer transparent war und man sie durch ein dahinter liegendes Loch vom Nebenraum aus beobachten konnte. Die Studenten verklagten ihre Vermieterin auf eine volle Rückzahlung der Miete. Diese wies die Forderung mit der Begründung zurück, dass sich ausschließlich im Bad ein sogenannter venezianischer Spiegel befunden habe und somit nur dieses Zimmer im Wohnwert beeinträchtigt gewesen sei. Eine hundertprozentige Mietrückzahlung sei demnach nicht angemessen. Das Amtsgericht gab bereits dem ersten der Studenten Recht. Die Vermieterin habe Mietern den Spiegel trotz ihres Wissens um dessen Existenz verschwiegen. Die Vermieterin musste also aufgrund der Verletzung der Intimsphäre und des Persönlichkeitsrechts der Studenten nicht nur die komplette Miete zurückzahlen; sie erhielten zudem das Recht auf eine sofortige und fristlose Kündigung.

Wer den Spiegel eingebaut hat, ist immer noch unklar. Im Nebenraum fand die Polizei pornographische Zeitschriften und Videos. Die Staatsanwaltschaft ermittelte gegen den Mann und den Sohn der Vermieterin. Die Verfahren sind mittlerweile eingestellt, da sich nicht feststellen lasse, wer den Spiegel eingebaut habe. Vater und Sohn beschuldigten einen früheren Mieter.

Ein Recht auf Schadensersatz

Ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, muss der Vermieter unter Umständen Schadensersatz zahlen, zum Beispiel für Umzugskosten, Maklerprovision oder Renovierungskosten für die neue Wohnung.

Alles ist problemlos über die Bühne gegangen? Dann folgt das nächste Kapitel: Was gilt es beim Auszug zu beachten?

Von Katharina Abejon-Perez | Letzte Aktualisierung: 04. April 2023