Das Wichtigste auf einen Blick
- 10%-Regel: Eine Abweichung der Wohnfläche bis zu 10 % zwischen Mietvertrag und tatsächlicher Größe ist zulässig. Bei mehr als 10 % kann der Mieter Rechte geltend machen.
- Folgen bei Abweichungen: Übersteigt die Abweichung 10 %, können Miete und Betriebskosten korrigiert oder der Vertrag gekündigt werden.
- Wohnflächenberechnung: Zur Wohnfläche zählen Wohnräume, Küchen, Badezimmer, Nebenräume und Freizeiträume. Unter Schrägen zählt die Fläche nur zur Hälfte, unter 1 m gar nicht.
- Außenflächen: Balkone, Terrassen und Loggien werden maximal zu 50 % angerechnet.
- Vorsicht beim Mietvertrag: Ein Vertragspassus, der die angegebene Wohnfläche als unverbindlich erklärt, kann spätere Nachforderungen ausschließen.
Quadratmeterzahl im Mietvertrag
Die im Mietvertrag angegebene Wohnungsfläche ist für weitere Berechnungen wie Miete, Mietkaution oder Nebenkosten grundsätzlich entscheidend. Sie wird durch die Unterschriften unter den Vertrag festgeschrieben. Selbst wenn der Mieter später beim Nachmessen herausfindet, dass die Wohnung in Wirklichkeit kleiner ist, gilt in der Regel immer noch die Quadratmeterzahl, die im Vertrag steht.
Abweichung darf bis zu 10 Prozent betragen
Erst wenn der Unterschied zwischen Vertrag und Wirklichkeit mehr als zehn Prozent beträgt, ändert sich die Situation. Wenn also eine Wohnung statt der 80 Quadratmeter, die im Vertrag stehen, in Wirklichkeit nur 70 Quadratmeter Fläche aufweist, kann der Mieter dies bemängeln.
Dann hat er die Möglichkeit, die Neuberechnung der Miete zu verlangen oder die Miete entsprechend zu kürzen, die Korrektur der Betriebskostenabrechnung zu fordern, oder sogar den ganzen Vertrag fristlos zu kündigen.
Genaues Messen erforderlich
Doch Vorsicht ist geboten! Bevor auch nur einer dieser Wege eingeschlagen wird, sollte der Mieter ganz sichern sein, dass das Ergebnis seiner Berechnungen korrekt ist. Am besten lässt er seine Messung auch von einem Fachmann bestätigen.
Nach der sogenannten Wohnflächenverordnung gehören zur Berechnung - bei einer Stehhöhe von mindestens 2 m, die sogenannte "lichte Höhe"- folgende Grundflächen :
- aller Wohnräume inklusive Küchen, Dielen, Badezimmer und Toilettenräume
- aller Nebenräume wie Vorräume, Besen- oder Speisekammern
- aller Freizeiträume wie Wintergärten, Schwimmbäder, Sauna- oder Fitnessräume
Liegt die Stehhöhe nur zwischen 1 m und 2 m (z. B. unter Schrägen), dann wird die Fläche nur zur Hälfte berechnet. Unter 1 m Stehhöhe wir die Fläche erst gar nicht mit einbezogen.
Balkone, Terrassen, Dachgärten und Loggien werden ebenfalls nur maximal zur Hälfte angerechnet. Abzüge von der Wohnfläche sind auch möglich bei Schornsteinen und Mauervorsprüngen, freistehenden Pfeilern und Säulen (mit mehr als 0,1 m² Grundfläche), Türnischen, Vormauerungen und Verkleidungen (ebenfalls mit mehr als 0,1 m² Grundfläche).
Erst messen, dann unterschreiben
Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, die eventuell zu Vertragskündigung führen, empfiehlt es sich, die Messungen vor der Unterschrift unter den Mietvertrag vorzunehmen - wenn dies möglich ist.
Dies gilt umso mehr, als der Vermieter nach höchstrichterlichem Urteil einen Passus in den Vertrag aufnehmen darf, der ein Nachmessen zwecklos macht.
Wenn dort nämlich deutlich vermerkt ist, dass die Angabe zur Wohnungsgröße nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene, kann der Mieter später auch bei Abweichungen über 10 Prozent keine Rechte geltend machen. (BGH VIII ZR 306/09)
Von Marilla Schleibaum | Letzte Aktualisierung: 25. November 2014
Kategorie: Umzug
