Dank Nachmieter schneller aus dem Mietvertrag? Mit diesen Tipps klappt`s bestimmt

Die Wohnungssuche zieht sich für viele ewig hin. Um nicht ganz plötzlich ohne Dach über dem Kopf dazustehen, schauen die meisten sich bereits Wohnungen an, ohne die bisherige Bleibe gekündigt zu haben. Wer also erst kündigt, sobald er die neue Wohnung gefunden hat, müsste eigentlich drei Monate doppelt Miete zahlen – für die alte und die neue Wohnung. Es sei denn, er findet einen Nachmieter. Wir verraten, was man beachten muss, um seinen Mietvertrag früher beenden zu können.

Welche Möglichkeiten hat der Mieter, wenn er den Mietvertrag vorzeitig beenden will?

Hartnäckig hält sich der Irrtum, dass man lediglich drei potentielle Nachmieter stellen müsse und schon sei man, unabhängig davon, ob dem Vermieter einer der Nachmieter zusagt, früher raus aus dem Mietvertrag. So einfach ist es leider nicht, denn der Vermieter muss sich nicht auf einen Deal einlassen.

Dem Vermieter drei Nachmieter anbieten, reicht oft nicht, um das Mietverhältnis vorzeitig aufzuheben

Gibt es keine sogenannte Nachmieterklausel im Mietvertrag, die ausdrücklich besagt, dass Mieter Nachmieter vorschlagen dürfen, wenn sie vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen werden wollen, hat ein Mieter keinen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Stellen eines Nachmieters akzeptiert.

Auch die Mietkaution bleibt trotz Nachmietersuche weiter unter Verschluss

Die Mietkaution, ob in Form einer bargeldlosen Mietkautionsbürgschaft oder einer Barkaution, bei der der Mieter bei seinem Vermieter einen hohen Geldbetrag für eventuelle Forderungen hinterlegt, kann durch Bereitstellung potentieller Nachmieter nicht vorzeitig ausgehändigt werden. Sie bleibt weiterhin beim Vermieter als Sicherheit, bis das Mietverhältnis regulär für beendet erklärt wurde. Genauer gesagt: Der Vermieter darf sie bis zu sechs Monate nach Ablauf der Kündigungsfrist einbehalten, so ist es gesetzlich geregelt. Wer sein Geld nicht so lange entbehren will, entscheidet sich am besten gleich beim Einzug für eine Mietkautionsbürgschaft. Auch ist so die Gefahr, im schlimmsten Fall doppelt Mietkaution zu zahlen – für die alte und die neue Wohnung – gebannt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen die Voraussetzungen klar umrissen, unter denen Mieter ohne Nachmieterklausel im Vertrag einen Nachmieter stellen können, um ihr Mietverhältnis vorzeitig zu beenden. Die Möglichkeit besteht, wenn ein „berechtigtes Interesse des Mieters“ an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und er dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter, also Ersatzmieter, stellt ( BGH III ZR 247/14).

Hat der Mieter ein "berechtigtes Interesse", um eine vorzeitige Kündigung zu erwirken?

Ein berechtigtes Interesse bedeutet laut BGH, dass der Mieter die Wohnung nicht freiwillig aufgibt. Dies kann beispielsweise bei einer Versetzung durch den Arbeitgeber der Fall sein, oder durch eine Unterbringung des Mieters in einem Pflegeheim. Auch Familienzuwachs, der die Räumlichkeiten des bestehenden Wohnverhältnisses stark überfordert, zählt dazu.

Folgende Szenarien fallen unter die Bezeichnung "berechtigtes Interesse":

• Sie müssen berufsbedingt umziehen.
• Sie müssen in ein Alters- oder Pflegeheim ziehen.
• Sie müssen in ein Alters- oder Pflegeheim ziehen.
• Sie wollen heiraten oder die Familie erhält Zuwachs und die Wohnung ist dafür zu klein.
  
  

Trifft einer dieser Punkte auf Sie zu, sind Sie gegenüber dem Vermieter dazu berechtigt, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, indem sie einen Nachmieter stellen. In seltenen Fällen steht im Mietvertrag auch eine sogenannte Nachmietervereinbarung, die sogenannte Nachmieterklausel. Diese besagt, dass Mieter, welche vorzeitig aus dem Mietvertrag durch einen Nachmieter entlassen werden wollen, jemanden vorschlagen dürfen. Grundsätzlich profitiert der Vermieter davon, wenn man als Mieter selbst einen Nachmieter sucht.

Kein Härtefall, aber eine Nachmieterklausel im Vertrag? Keine Angst vor Paragraphendeutsch!

Wird in einen Mietvertrag eine Nachmieterklausel aufgenommen, wird juristisch zwischen einer „echten“ und einer „unechten“ unterschieden. Durch eine echte Nachmieterklausel wird der Vermieter verpflichtet, den vom Mieter gestellten Nachmieter ohne Wenn und Aber zu akzeptieren.

Die "echte" Nachmieterklausel

In diesem Fall bestimmt der Mieter den nächsten Vertragspartner desVermieters, ohne dass dieser Einfluss nehmen kann. Eine solche vertragliche Vereinbarung in Form einer echten Nachmieterklausel ist natürlich Absprachensache und empfiehlt sich immer dann, wenn der Mieter auf eigene Kosten in der Wohnung Maßnahmen vorgenommen hat, die den Wert der Mietsache steigern. So kann er zum Beispiel für das von ihm verlegte (und bezahlte)Parkett oder die neue Einbauküche bei Auszug eine Abstandsvereinbarung mit dem Nachmieter vereinbaren.

Die "unechte" Nachmieterklausel

Die sogenannte unechte Nachmieterklausel kommt wohl dem am weitesten entgegen, was die allgemeine Vorstellung mit der Nachmieterstellung verbindet. Sie gibt dem Mieter das Recht, bei Kündigung des Mietvertrags einen Nachmieter vorzuschlagen. Der Vermieter ist aber nicht gezwungen, den vorgeschlagenen Nachmieter auch zu akzeptieren. Als Vermieter kann er frei entscheiden, wem er die Wohnung als Nachmieter überlässt. Das kann also auch jemand sein, den der Mieter gar nicht kennt. Dann endet das Mietverhältnis mit dem Tag, zu dem der von ihm vorgeschlagene Nachmieter den Mietvertrag übernehmen kann.

Bereits bei Abschluss eines Mietvertrags sollte man als Mieter also genauer hinsehen, ob der Vertrag eine längerfristige Bindung des Mieters in Form einer festen Laufzeit, eines Kündigungsausschlusses oder der Nennung von Fristen enthält. Besteht der Vermieter auf diesen Vertragsbestandteilen, sollte immer versucht werden, eine Nachmieterklausel im Mietvertrag zu vereinbaren. Damit hätte man als Mieter dann die Möglichkeit, durch Nennung von geeigneten Nachmietern aus dem Mietvertrag aussteigen zu können, auch wenn eigentlich bestimmte Laufzeiten vorgesehen sind.

Ganz wichtig: Zumutbarkeit des Nachmieters muss gegeben sein

Unabhängig davon, ob ein berechtigtes Interesse oder eine Nachmieterklausel vorliegt, muss beim Stellen eines Nachmieters der jeweilige Kandidat geeignet und dem Vermieter zumutbar sein. Häufig kommt es hier zu Differenzen darüber, was genau darunter zu verstehen ist. Jedenfalls kann der Vermieter bei langfristigen Mietverhältnissen im Falle einer Einigung auf einen Nachmieter einen vom Mieter präsentierten Kandidaten nur aus gewichtigen Gründen ablehnen. Persönliche Abneigungen reichen nicht aus.

So hat der BGH im Umstand, dass ein Nachmieter mit einem Kind in die Wohnung einziehen wollte, keinen Ablehnungsgrund gesehen. Die bloße Befürchtung, dass es aufgrund von Kinderlärm zu Beschwerden anderer Mieter kommen könnte, reichte nicht aus, um einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter abzulehnen.

Fragen? Wenden Sie sich gerne an uns

Und jetzt? Raus aus der Wohnung und rein in die neue! Mit diesen 7 Tipps klappt's bestimmt

1. Das OK vom Vermieter holen:
   Damit man selbst schneller aus dem Mietvertrag rauskommt, braucht man die Bestätigung vom Vermieter, am besten schriftlich.

2. Hier findet man Nachmieter:
   Auf Facebook und Twitter können Sie in ihrem Freundes- undBekanntenkreis fragen, ob nicht jemand gerade eine Wohnung sucht. Wenn Sie niemanden kennen, lässt sich oft in einer der vielen Wohnungssuche-Gruppen in den sozialen Netzwerken jemand Passendes finden. Die wichtigsten Onlineportale für Anzeigen sind:

   • ebay Kleinanzeigen
   • ImmobilienScout24
   • Immonet
   • Immowelt

Hier sind genau die anzutreffen, die aktuell auf Wohnungssuche sind. Um bei den Anfragen auf dem Laufenden zu bleiben, kann man sich Alerts und Push-Benachrichtigungen einstellen. Umfangreiche Informationen zu den Portalen findet ihr in unseren Wohnungssuche Tipps .

3. Das sollte in der Anzeige stehen:
   Die Anzeige sollte darüber informieren, ab wann die Wohnung frei ist und wie die Eckdaten sind: Größe, Etage, Ausstattung, Lage, Heizung und Kosten. Je aussagekräftiger die Anzeige, desto schneller ist ein Nachmieter gefunden. Viele Bilder machen die Anzeige attraktiver.

4. Einzelbesichtigungen statt Massentermine:
   Noch vor Beginn der Suche stimmt man am besten mit dem Vermieter seine Ansprüche an einen geeigneten Kandidaten ab. Bei einem persönlichen Besichtigungstermin lassen sich die Kriterien am besten prüfen und diese dann in eine Tabelle eintragen. Bei Massenbesichtigungen spart man zwar Zeit, kann die Wohnungsbewerber aber nicht wirklich kennenlernen.

5. Vorzüge präsentieren:
   Bei der Besichtigung sollte man die Schokoladenseiten der Wohnung zuerst zeigen und diese ganz besonders hervorheben. Aber Vorsicht: Ihre „Werbekampagne“ sollte nicht zu offensichtlich sein, weil dies Skepsis hervorrufen könnte.

6. Unterlagen für den Vermieter:
   Wohnungsinteressenten sollten zum Zeitpunkt der Besichtigung möglichst bereits eine Kopie des Personalausweises, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, eine Schufa- beziehungsweise Bonitätsauskunft sowie Einkommensnachweise zur Hand haben. Bitten Sie die Interessenten, dem Vermieter die Unterlagen direkt im Anschluss an die Besichtigung zukommen zulassen. So hat der Vermieter zeitnah eine Grundlage, auf der er die Entscheidung für einen passenden Nachmieter treffen kann.

7. Übergabe von Möbeln & Schönheitsreparaturen
   War die Nachmietersuche erfolgreich und hat auch der Vermieter seine Zustimmung gegeben, geht es an die Abwicklung der Wohnung. Sie haben jetzt die Gelegenheit, mit dem Nachmieter über die Übernahme von Möbeln oder Schönheitsreparaturen zu sprechen. Der Nachmieter möchte die Wohnung sowieso bunt streichen? Wunderbar, dann brauchen Sie nicht extra vorher malern. Den Nachmietern gefällt das Regal, was Sie nicht mehr haben möchten? Vereinbaren Sie, dass Sie es dalassen können und sparen Sie sich die Kosten für den Sperrmüll. Ob jemand streichen will oder Interesse an den Möbeln hat, kann man auch unverbindlich schon mal bei der Besichtigung klären.

In enger Zusammenarbeit mit dem Vermieter und mit diesen Tipps kommen Sie durch eine Nachmietervereinbarung bestimmt früher aus dem Mietvertrag und können sich auf den Umzug und die neue Wohnung freuen.

Unsere besondere Empfehlung für alle, die ihr Geld lieber für den Umzug oder neue Möbel behalten möchten, statt es gleich als Mietkaution an den neuen Vermieter zu übergeben: die Mietkautionsbürgschaft. Damit bürgt ein anerkannter Versicherer für mögliche Schäden, der Vermieter ist genauso gut abgesichert wie mit einer Barkaution und der Mieter bleibt flüssig.

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Wir wünschen Ihnen einen guten Umzug!

Von Katharina Abejon-Perez | Letzte Aktualisierung: 03. April 2023